В последние десятилетия приобретение собственного жилья в Израиле стало настоящим испытанием для многих семей. Цены на квартиры продолжают расти, делая мечту о собственном доме все более недоступной.
Почему в Израиле растут цены на жилье?
Спрос – это не просто ваше желание купить какой-либо товар, а готовность купить его за определенную цену, и ни шекелем больше!
Предложение– это не просто желание продать товар, а его готовность продать его по выгодной цене.
В точке, где пересекаются эти две "готовности" возникает рыночное равновесие – состояние, при котором предложение соответствует спросу.
Обратите внимание на эту зависимость: чем выше цена, тем меньше спрос на товар и наоборот, чем выше цена, тем больше продавцов предлагают этот товар на рынке.
Но так бывает только в теории, а действительность намного сложнее!
Так почему же жилье в Израиле с каждым годом становится все дороже? Почему предложение не соответствует спросу?
Рост цены одного квадратного метра жилой площади в Израиле
Основная причина роста цен на жилье в Израиле — классический рыночный дисбаланс: спрос значительно превышает предложение. Когда покупателей больше, чем доступных квартир, продавцы могут повышать цены, и на рынке устанавливается новое, более высокое рыночное равновесие.
За последние 30 лет население Израиля выросло почти вдвое. Этот рост обусловлен как естественным приростом (высокой рождаемостью), так и иммиграцией. Такая демографическая динамика создает постоянно растущий спрос на жилье, который строительная отрасль просто не успевает удовлетворять.
Израиль — небольшая страна с ограниченными территориальными ресурсами. Значительная часть ее территории — пустыня Негев на юге.
В центральном районе страны (район Гуш-Дан), где находятся основные экономические и культурные центры, свободной земли для строительства практически не осталось.
Это привело к драматическому росту цен на землю.
Квартиры вторичном рынке жилья
Представьте, что вы нашли подходящую трехкомнатную квартиру в хорошем районе небольшого города. Вы оценили свои финансовые возможности и готовы предложить за нее 2 миллиона шекелей — максимальную сумму, которую вы можете себе позволить с учетом сбережений и возможности получения ипотечного кредита.
Однако вы не единственный претендент на эту квартиру. Другой потенциальный покупатель, Ицик Коэн, также заинтересован в этом объекте и готов предложить за него 2,5 миллиона шекелей.
С точки зрения экономической теории, эта ситуация показывает разную индивидуальную величину спроса у двух покупателей. Для вас максимальная оценка полезности квартиры составляет 2 миллиона шекелей, а для Ицика Коэна — 2,5 миллиона.
Как будет реагировать рынок на эту ситуацию? В условиях ограниченного предложения продавец, естественно, выберет покупателя, предлагающего более высокую цену, то есть Ицика Коэна. Эта сделка установит новую рыночную цену для аналогичных квартир в этом районе, что затем будет использоваться как ориентир другими продавцами.
Если таких ситуаций будет много (а это действительно так), то средняя рыночная цена на квартиры будет постепенно расти. Продавцы, видя успешные сделки по повышенным ценам, также начнут завышать стоимость своих объектов.
В результате формируется самоподдерживающийся механизм роста цен: высокий спрос приводит к конкуренции между покупателями, что ведет к росту цен, который, в свою очередь, создает впечатление, что недвижимость — надежная инвестиция, что еще больше увеличивает спрос.
Для вас как покупателя, чье предложение было отклонено, эта ситуация означает необходимость либо увеличить свой бюджет (что часто невозможно), либо снизить требования к жилью — рассматривать менее престижные районы, меньшую площадь или худшее состояние квартиры.
Что будет дальше с рынком жилья в Израиле?
Эксперты полагают, что в ближайшие годы цены на жилье в Израиле продолжат расти, хотя, возможно, не такими быстрыми темпами.
Правительство предпринимает различные меры для увеличения предложения на рынке, включая программы ускоренного строительства и попытки снизить бюрократические барьеры.
Для достижения нового рыночного равновесия на более низком ценовом уровне необходимо либо значительно увеличить предложение жилья, либо снизить спрос, что в условиях растущего населения представляется маловероятным.
Пока же рядовым израильтянам приходится адаптироваться к суровым реалиям рынка, где конкуренция за каждый объект становится все более острой, а мечта о собственном жилье — все более труднодостижимой.
